Đất thổ vườn là gì?

Đất thổ vườn là “ cụm từ” người dân dùng để gọi về trồng cây lâu năm, đất hàng năm trên cùng một thửa đất nhưng nó không được quy định rõ trong các văn bản pháp luật. Vì thế, không ít người đã nhầm lẫn việc sử dụng đất vườn gắn liền với đất ở. Vậy đất vườn là gì? Đất thổ vườn nên mua hay không? Những thông tin dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp.

1. Đất thổ vườn là gì?

Đất thổ vườn là gì? Hiểu một cách đơn giản thì đất thổ vườn là phần đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm và đất thổ cư trên cùng một mảnh đất. Mục đích sử dụng của đất vườn và đất thổ cư hoàn toàn khác nhau.

+ Đất vườn: Mục đích chính của đất vườn là sử dụng để trồng cây lâu năm hoặc hoa màu. Loại đấy này có thể liền kề cùng thửa với đất ở hoạch tách riêng thành từng thửa.

+ Đất thổ cư: Loại đất thực hiện với mục đích chính là xây dựng nhà để ở, dùng để làm vườn, trồng trọt, chăn nuôi khi chủ sở hữu chưa muốn xây nhà để ở.

Hiện nay, khái niệm đất thổ vườn không được quy định trong Luật đất đai. Tùy vào mục đích sử dụng của người dân để chọn loại đất trong việc trồng trọt, chăn nuôi hay để ở. Nếu lựa chọn để xây nhà thì chủ nhân của mảnh đất cần phải chú ý đến thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở theo quy định của pháp luật.

2. Đất thổ vườn – Nên lựa chọn để ở hay không?

Đất thổ vườn ngày càng phổ biến, đang được những gia đình có điều kiện thu nhập thấp lựa chọn để ở. Tuy nhiên, loại đất này có yếu tố pháp lý không được rõ ràng nên có thể gây rủi ro về sau cho người mua. Vậy có nên mua đất thổ vườn để ở hay không? Để trả lời chính xác cho câu hỏi này thì bạn cần được giải quyết về hai tiêu chí sau:

+ Khi lựa chọn đất thổ vườn để ở thì bạn cần phải tìm hiểu rõ được đất thổ vườn là gì, mảnh đất có thuộc diện quy hoạch của đất ở của Nhà nước hay không và đã được phê duyệt chưa.

+ Cần yêu cầu bên bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không bị kê biên để thực hiện thi hành án. Đặc biệt, đất thổ vườn không có tranh chấp và còn thời hạn sử dụng đất theo điều 103-104 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

=> Như vậy, việc mua đất thổ cư để ở hay không sẽ đến từ yếu tố pháp lý của mảnh đất và thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư. Khi mảnh đất đảm bảo đầy đủ các tiêu chí trên, người sử dụng có toàn quyền để sử dụng đất thổ vườn để ở, trồng trọt hay chăn nuôi.

3. Quy trình chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Theo điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về Luật đất đai, người sử dụng đất thổ vườn muốn chuyển sang đất ở thì cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở như sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ chuyển đất thổ vườn 

• Đơn xin chuyển đổi đất thổ vườn
• Giấy chứng nhận sử dụng đất ( sổ đỏ, sổ hồng)
• Diện tích đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

3.2. Các bước chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Sau khi chuẩn bị đầy đủ thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở thì người chuyển đổi đất cần phải thực hiện theo các bước sau:

+ Bước 1: Người sử dụng đất sẽ tiếp hành nộp đơn chuyển đất thổ vườn và giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đến phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa, nhu cầu sử dụng đất, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

+ Bước 3: Tiếp đến, người tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ vườn nộp chi phí tại cơ quan chức năng.

+ Bước 4: Cuối cùng, sau khi hoàn thiện thủ tục chuyển đổi đất thổ cư sang đất vườn thì Cơ quan chức năng sẽ cập nhật dữ liệu và trả kết quả cho người dân.

Lưu ý: Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi đất thổ cư sang đất ở khoảng 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ tại khu vực đồng bằng, không quá 25 ngày đối với vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

4. Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở bao nhiêu?

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất thổ vườn sang đất ở thì sẽ xảy ra 2 trường hợp và chi phí chuyển đổi đất thổ vườn sẽ khác nhay. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn sang trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ vào khoản 2 Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất với tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp:

Phí chuyển đổi đất phải nộp =  50% x ( Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp sang đất để ở

Nếu đất thổ vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi các hộ gia đình làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ nộp phí theo công thức sau:

Phí nộp chuyển đổi đất = Tiền sử dụng đất theo giá đất  – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

5. Những lưu ý khi chuyển đất thổ vườn lên đất thổ cư

Không chỉ quan tâm đến chi phí đất thổ vườn, khi lựa chọn loại đất này nhiều người cần phải chú ý đến các tiêu chí không nên chọn. Dưới đây là một số lưu ý khi chuyển đất thổ vườn lên đổ thổ cư, bạn cần phải biết:

+ Xác định đất thổ vườn có thuộc dạng quy hoạch của Nhà nước và được Cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển đổi không. Bởi có nhiều trường hợp mua đất thổ vườn với số lượng lớn nhưng khi tiến hành xây dựng, cải tạo sẽ không được phép và bị thu hồi.

+ Tiếp đến, khi mua đất thổ vườn thì bạn phải chắc chắn mảnh đất có giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, bạn cần phải kiểm tra chi tiết quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực hiện thi hành án, phần lớn đất không xảy ra tranh chấp có thời hạn sử dụng theo điều 103 – 104 của nghị định 181/2004 NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

+ Cuối cùng, khi thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng đất thổ vườn, người nhận chuyển nhượng muốn xây nhà cần phải thực hiện thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang thổ cư. Bên cạnh đó, bạn cần phải nộp thêm phí chuyển đổi và phí sử dụng đất cho Nhà nước theo bảng giá đất thổ cư.

Một số câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn hiện nay

Ngoài những thắc mắc về đất thổ vườn là gì? Quy trình chuyển đổi đất thổ vườn? thì trong quá trình sử dụng đất thổ vườn không ít người băn khoăn về loại đất này. Sau đây là một số câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn, nhiều người thắc mắc:

Đất thổ vườn có được xây nhà không?

Đất thổ vườn có xây nhà được hay không? Đất thổ vườn hoàn toàn có thể xây nhà nhưng người sử dụng cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang thổ cư. Căn cứ vào Luật đất đai 2013 thì chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi bông nghiệp, chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Lúc đấy, bạn sẽ toàn quyền xây dựng nhà ở trên mảnh đất này.

Đất vườn phải là đất trồng cây lâu năm không?

Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không? Không? Hai loại đất này hoàn toàn khác nhau nhất là mục đích sử dụng. Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng 1 lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Còn đất vườn là đất có liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư, tách thửa riêng…Thực hiện vào mục đích trồng cây lâu năm và cây hoa màu. Vì thế, hai loại đất này hoàn toàn khác nhau.

Đất vườn có phải là loại đất nông nghiệp không?

Hiện nay cũng có không ít người nhầm lẫn đất vườn và đất nông nghiệp là một nhưng thực chất hai loại đất này hoàn toàn khác nhau. Đất nông nghiệp là đất canh tác, trồng trọt chỉ thích hợp để sản xuất, canh tác nông nghiệp gồm trồng trọt và chăn nuôi. Còn về đất vườn có thể trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm trên cùng một thửa với đất ở.

Đất thổ vườn có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định về Luật đất đai, đất vườn được xác định là vùng đất thửa với đất xây dựng nhà ở. Vì thế, đất vườn có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện để đất thổ vườn có cấp sổ đỏ sau:

• Đất thổ vườn được sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004
• Đất thổ vườn không được vi phạm về luật đất đai
• Đất thổ vườn không vướng vào tranh chấp

Ngoài các tiêu chí trên, đất thổ vườn cần phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm nông thôn được Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.

Bồi thường đất vườn liền kề bao nhiêu?

Bồi thường đất vườn liền kề bao nhiêu? Khi thu hồi đất nông nghiệp từ các hộ gia đình hay cá nhân có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường theo giá đất nông nghiệp do UBND TP quy định ban hành hàng năm.

Diện tích đất vườn được bồi thường được tính theo diện tích thực tế đất thu hồi, không quá hạn mức giao đất tại địa phương. Trong trường hợp đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng một thửa đất của hộ gia đình, cá nhân, trong khu dân cư không được công nhận là đất ở.

Nhà nước khi thu đất thì việc thực hiện bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm theo quy định tại bảng giá. Mức hỗ trợ bằng 70% giá đất trong cùng thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Bằng 40% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy từ ngày 1/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và có một trong các điều kiện bồi thường theo giá đất ở.

Qua những thông tin mà chúng tôi chia sẻ trên, bạn đã biết đất thổ vườn là gì rồi phải không? Hãy tham khảo thật kỹ bài viết để có thêm thông tin hữu ích về đất thổ vườn và quy trình chuyển đổi thủ tục đất đúng cách. Để có thêm thông tin chi tiết về loại đất thổ vườn, bạn có thể liên hệ trực tiếp  chúng tôi để được giải đáp nhé!