Những bổ sung mới trong luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 cho đến nay có nhiều bổ sung thêm về chính sách lẫn quy định. 

Kinh doanh bất động sản phải có vốn 20 tỷ đồng

Bất động sản là sản phẩm có giá trị cao nên vốn tối thiểu nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh xoay vòng vốn đối với loại hình này là 20 tỷ đồng. Như quy định điều 10 của luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 về việc bắt đầu hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên phía chủ đầu tư cần thành lập hợp tác xã hoặc là doanh nghiệp. Với mức vốn tối thiểu là con số 20 tỷ đồng.

Trường hợp cá nhân hoặc hộ kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng theo luật kinh doanh bất động sản thì cần kê khai nộp thuế đầy đủ. Trường hợp không đáp ứng được yêu cầu này, việc thành lập doanh nghiệp thông đúng như quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt với số tiền lớn từ 50.000.000 – 60.000.000đ điều 57 nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Phạt 300 triệu đồng khi chủ đầu tư sang nhượng nhà đất không có sổ đỏ

Điều kiện cần và đủ trong thủ tục chuyển nhượng nhà đất đó chính là cần phải có sổ đỏ. Theo như quy định của luật kinh doanh bất động sản điều 57 khoản 4 của nghị định 139/2017/NĐ-CP. Phía chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt từ 270 – 300 triệu đồng đối với trường hợp:

• Chuyển nhượng nhà, đất dự án tại thời điểm không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc đang trong quá trình kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo các yêu cầu, điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.
• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà đất của dự án không đúng với thủ tục quy định. Chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành công trinh đúng như dự án đã được phê duyệt. Không đảm bảo kết nối hạ tầng chung cư khu vực xung quanh, chưa hoàn thành công trình mà đã bàn giao. Theo như luật kinh doanh bất động sảnmới bổ sung 2020 chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền.

Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Cá nhân hoặc sàn giao dịch bất động sản tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Có ít nhất 2 người phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ nghề môi giới bất động sản, có đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật ban hành.

Điều 58 nghị định 139/2017/NĐ-CP về luật kinh doanh bất động sản 2020 có ghi rõ. Phạt tiền 10.000.000 đến 15.000.000 đối với trường hợp:

• Kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất nhưng chứng chỉ hành nghề lại hết hạn hoặc không có chứng chỉ hành nghề.
• Cho thuê, thuê, mượn chứng chỉ hành nghề, sửa chữa hoặc tẩy xóa để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản cũng sẽ bị phạt.

Phạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà không có đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo như quy định của nhà nước. Không thành lập hay chứng chỉ hành nghề hết hạn sử dụng đều bị phạt 30.000.000 đ –  40.000.000 đ

25m² diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội

Thông tư 20/2016/TT-BXD quy định về nhà ở xã hội, nhà nước khuyến khích để cá nhân và tổ chức cá nhân xây dựng nhà ở  xã hội. Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định diện tích tối thiểu cho một căn nhà ở xã hội phải đạt ít nhất là 25m² gồm cả khu vệ sinh. Phòng ốc cũng cần đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Diện tích nhà ở xã hội trung bình không nhỏ hơn 5m² cho một người.

+ Nhà ở xã hội sử dụng phòng tối thiểu là 10m².

+ Nhà ở xã hội xây liền kề để bán, cho thuê thì có thể có khu vệ sinh chung nhưng cần bố trí khu nhà vệ sinh nam và nữ riêng biệt nhau.

Chưa được cấp sổ đỏ thì trả tối đa 95% giá trị nhà đất

Quy định của khoản 4 điều 13 về luật kinh doanh bất động sản tính từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng. Bên phía chủ đầu tư cần tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.

Trong thời hạn 50 ngày nếu bên phía chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý có liên quan hoặc không tiến hành làm thủ tục cấp sổ cho phía bên mua. Bên chủ đầu tư sẽ bị phạt 250.000.000 đ – 300.000.000 đ theo quy định của điểm Đ khoản 3 điều 57 của nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Đối với trường hợp bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất thì theo khoản 1 điều 57 của luật kinh doanh bất động sản bên bán không được thu quá 95% giá trị của hợp đồng. Số tiền còn lại 5% bên mua sẽ thanh toán khi được cấp sổ đỏ từ phía cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.

Cập nhập luật kinh doanh bất động sản mới nhất 2021 với những điểm đáng chú ý. Các cá nhân, doanh nghiệp đang kinh doanh doanh lĩnh vực này cần phải nắm bắt để thực thi theo đúng pháp luật. Tránh những tình trạng rắc rối gặp phải mà nguyên nhân là do không cập nhập luật mới.

Xem thêm: 4 điều về “Sổ đỏ” mà nhiều người thường lầm tưởng

An Nhiên