Tầm nhìn bất động sản và đâu là giá trị thực của thị trường?

Tầm nhìn bất động sản của một nhà đầu tư chuyên nghiệp là 5 năm hay 10 năm và làm thế nào để xác định đúng giá trị thực của một sản phẩm bất động sản?

Có không ít người sẵn sàng mua căn penthouse xấp xỉ bốn triệu đô Mỹ tại Thủ Thiêm, nhưng không được. Thật khó tin vì những căn penthouse với giá hơn 90 tỷ đồng lại nhanh chóng hết hàng khi vừa mở bán, trước cả những căn có giá thấp hơn. Quả thật không ngoa khi ai đó đã ví Thủ Thiêm với Manhattan – khu nhà giàu của Mỹ.

Thị trường bất động sản (BĐS) luôn là nơi ẩn giấu những thực tại bất thường khi ta chưa lý giải được nó. Phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm cuối năm 2021 ghi nhận mức trúng thầu hơn một tỷ USD cho lô đất khoảng một hecta. Bên cạnh một tỷ USD hứa hẹn mang về cho ngân sách nhà nước là nhiều ý kiến về mức giá được cho là “cao quá giá trị thực” hay lo ngại “giá đất bị đẩy lên cao“, làm sai lệch việc định giá đất.

Để tường minh vấn đề, đặt trong tầm nhìn 10-30 năm tới, chúng ta thử phân tích vài khía cạnh.

Giá trị đất vượt quá giá trị thực là ý kiến của nhiều chuyên gia. Tuy nhiên, đâu là giá trị thực của một bất động sản? Không khó để nêu định nghĩa về lý thuyết cho giá trị thực (intrinsic value), nhưng đưa ra con số cụ thể thì gần như không thể.

Trên thực tế, người ta thường nói tới giá thị trường (price of market) và giá cân bằng (equilibrium price) bởi đó là mức giá mà thị trường sẽ điều chỉnh xung quanh nó trong dài hạn mỗi khi cung, cầu mất cân bằng. Ở những thị trường ổn định, giá cân bằng thường được tính như giá trung bình của thị trường trong khoảng 10 năm hoặc hơn. Khi giá giao dịch vượt quá xa so với giá cân bằng, người ta có thể kỳ vọng giá giảm xuống trong tương lai. Hoạt động định giá, cũng bởi vậy, khó có thể bị thay đổi chỉ bởi một phiên đấu giá.

Giống như chỉ số P/E của cổ phiếu, người đầu tư BĐS dài hạn cũng nhìn vào thu nhập trên giá để tính toán. Tùy quan điểm mỗi nhà đầu tư, mức giá có thể là đắt, rẻ, hay phải chăng. Nhà đầu tư với tầm nhìn 50 năm sẽ nhìn khác với những doanh nghiệp đầu cơ lướt sóng trong vài năm.

Khi không xác định được giá trị thực, người ta sẽ phải so với giá thị trường và cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, ở đây cần xác định là thị trường nào. Thay vì so sánh với các vùng kề cận, thử đặt Thủ Thiêm trong tương quan với các khu bất động sản “siêu sang” của châu Á, ta sẽ thấy bức tranh khác.

Tại Vịnh Nước cạn của Hong Kong, không khó tìm những căn hộ với diện tích trên 100 m2 được chào bán khoảng 10 triệu USD và cao hơn. Giá một căn hộ hai phòng ngủ thuộc khu cao cấp ở Bukit Timah của Singapore cũng xấp xỉ 6-7 triệu USD. Cả những căn hộ cao cấp nhất tại Thủ Thiêm hiện tại vẫn còn khoảng cách khá xa về giá với những khu căn hộ đắt nhất trong khu vực để đảm bảo cho không gian tăng giá.

Trong mạng lưới khu đô thị BĐS siêu sang “Manhattan châu Á” thì giá nhà tại Việt Nam còn rất thấp trong khi giới siêu giàu đang tăng nhanh ở châu Á, bao gồm cả Việt Nam. Theo khảo sát năm 2017 của Knight Frank, từ năm 2006 đến năm 2016, số người có tài sản ròng 30 triệu USD trở lên tại Việt Nam tăng 320% – tốc độ tăng nhanh nhất toàn cầu. Hơn nữa, trong tương quan về nguồn cung BĐS hạng sang ở khu vực, có thể thấy những mảnh “đất vàng” Thủ Thiêm gần như là diện tích đất cuối cùng còn lại.

BĐS Việt Nam đang hút vốn đầu tư nhờ “lợi thế so sánh” với thị trường lân cận. Khi hầu hết BĐS các nước châu Á đã trở nên đắt đỏ sau hơn một thập niên tăng trưởng mạnh hậu khủng hoảng 2010. Việt Nam đã và đang là điểm đến hấp dẫn cho những dòng vốn rẽ hướng khỏi các thị trường đã chạm điểm bão hòa. Giới đầu tư BĐS thế giới thường đánh giá Việt Nam là thị trường tương tự Trung Quốc nhưng nhịp phát triển có độ trễ từ 10 đến 20 năm, tất nhiên với quy mô nhỏ hơn nhiều.

Theo công ty Quản lý tài sản Prudential, cùng thời điểm 2021, với tổng diện tích khoảng 330.000 km2, thị trường BĐS Việt Nam ước đạt 21 tỷ USD, chiếm 0,1% quy mô thị trường BĐS toàn cầu. Trong khi đó, Singapore chỉ có khoảng 700 km2 diện tích, nhưng sở hữu thị trường BĐS 241 tỷ USD, chiếm 0,8% tổng giá trị BĐS toàn cầu. Điều này như một thông điệp mạnh mẽ: Việt Nam vẫn còn sức bật rất lớn để thu hút vốn ngoại.

Với quy mô hiện tại, những lo ngại thổi giá “đất vàng” Thủ Thiêm để đẩy giá đất khu vực chưa trả lời được câu hỏi, rằng giới đầu cơ (nếu có) sẽ phải “bơm” giá ở quy mô nào để bù đủ số tiền bỏ ra nếu họ mua khu đất vừa đặt cọc. Nhưng một câu hỏi còn lớn hơn nữa và khó có lời giải, là: Với sức bật hiện tại về giá trị, tài nguyên gì sẽ được Việt Nam mang ra để thẩm thấu dòng vốn tiềm năng chảy vào; hay chúng ta phải đánh đổi gì nếu đã bán những khu “đất vàng” cuối cùng còn lại với giá rẻ?

TPHCM là trung tâm kinh tế nên hiển nhiên giá nhà đất tại đây sẽ ngày càng đắt theo đà tăng trưởng quốc gia. Tuy nhiên, giá tăng không đồng đều. Giá nhà đất sẽ tăng mạnh ở khu trung tâm, nơi mật độ hoạt động thương mại đậm đặc nhất trong khi nguồn cung khan hiếm. Đất trung tâm giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại thấp hơn sẽ dành giải quyết các vấn đề xã hội. Đây mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.

Không phải ngẫu nhiên mà Thủ Thiêm được gọi là “đất vàng”. Không như các khu khác, nơi nhà phát triển BĐS phải đầu tư nhiều vào hạ tầng để chuyển đổi công năng và bổ sung giá trị cho khu đất. Khi các dòng vốn lớn đổ về TPHCM để tìm kiếm những khu “đất vàng”, sẽ không còn nữa nếu thành phố bán hết với giá rẻ và băm nát đô thị bởi các công trình mang lại giá trị kinh tế thấp. Phải nhớ rằng, diện tích “đất vàng” còn lại hiện nay chỉ có thể bán một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, cần phải bán với mức giá cao nhất có thể. Việc này đảm bảo thu về tài chính tối đa cho ngân sách, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội mà bối cảnh hiện tại là tái thiết sau dịch.

BĐS lâu nay vẫn bị nhìn như loại hàng mang lại lợi nhuận từ những cú đầu cơ. Nhưng với quốc gia, nó cần được nhìn như một loại tài nguyên. Phát triển đô thị là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm hoặc hơn, không chỉ là chiến lược phát triển hạ tầng mà còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực.

(Có tham khảo từ bài viết của tác giả Trương Trí Vĩnh, nhà nghiên cứu BĐS)