Tại buổi tọa đàm: “Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc”, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong đã nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến cách định giá đất như thế nào khi thị trường đang sốt ảo. Giá đất TP HCM nóng sốt nhanh chóng trong thời gian qua liệu có còn dư địa tăng giá trong những năm tiếp để đầu tư hay không?
Ông Phong cho rằng thiếu sót lớn của đa số người mua nhà đất nằm ở chỗ khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá của bất động sản còn hạn chế, dẫn đến việc mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán đang hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP HCM đang lan rộng, nỗi hoang mang và lo ngại vớ phải hàng đang bị treo giá ảo càng lớn.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho biết, thực tế việc thẩm định giá bất động sản không phải là công việc đánh đố các nhà đầu tư. Đây là một hoạt động có rất nhiều lời giải đáp đơn giản chứ không phức tạp như mọi người vẫn lầm tưởng. Ông Phong đã đưa ra một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng của ông, được đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP HCM.
Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn
Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4
Định giá dựa trên giá trị đất theo những cung đường trong bảng giá đất được quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ rơi vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10-15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.
Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.
Lấy giá cho thuê làm mốc – so sánh giá tương đồng
Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và mua không cần đắn đo.
Nếu vẫn chưa yên tâm, nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.
Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới
Định giá trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
Định giá thông qua ngân hàng
Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.
Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.